장기보유특별공제 최대 80%는 어떻게 받나요?

1주택자가 보유 10년 이상, 거주 10년 이상이면 장기보유특별공제 80%를 받을 수 있습니다. 보유기간 공제(연 4%, 최대 40%)와 거주기간 공제(연 4%, 최대 40%)를 합산합니다. 보유만 하고 거주하지 않은 경우 연 2%, 최대 30%까지만 공제됩니다.

일시적 2주택이면 양도세가 비과세되나요?

일시적 2주택 비과세 특례가 있습니다. 신규 주택 취득 후 3년 이내에 종전 주택을 매도하면 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 다만 조정대상지역에서는 2년 이내 처분 조건이 적용될 수 있으므로 취득 시점과 지역을 확인해야 합니다(소득세법 시행령 제155조).

양도소득세 신고는 언제까지 해야 하나요?

양도소득세는 양도일이 속하는 달의 말일로부터 2개월 이내에 예정신고·납부해야 합니다(소득세법 제105조). 예를 들어 6월 15일에 잔금을 받았다면 8월 31일까지 신고해야 합니다. 기한을 넘기면 무신고가산세 20%와 납부지연가산세가 부과됩니다.

필요경비로 인정받을 수 있는 항목은 무엇인가요?

양도소득세 계산 시 취득가액 외에 필요경비로 공제받을 수 있는 항목은 ① 취득 시 중개수수료, ② 취득세·등록세, ③ 법무사 비용, ④ 자본적 지출(발코니 확장, 샷시 교체 등 구조 변경 비용), ⑤ 양도 시 중개수수료 등입니다. 단순 수선비(도배, 장판 교체)는 필요경비로 인정되지 않습니다.

다주택자는 양도세가 얼마나 더 높나요?

조정대상지역 내 다주택자는 중과세율이 적용됩니다. 2주택자는 기본세율 + 20%p, 3주택 이상은 기본세율 + 30%p가 가산됩니다. 기본세율 최고 45%에 가산세율까지 더하면 최대 75%에 달할 수 있습니다. 또한 장기보유특별공제도 적용되지 않습니다.

양도소득세 계산기

1주택 비과세 판별 · 장기보유특별공제 최대 80% 자동 반영

양도 정보 입력

취득가액

원

양도가액

원

취득 부대비용중개수수료, 법무사비 등

원

양도 부대비용중개수수료 등

원

보유기간: 3년

0년30년

거주기간: 0년

0년3년

양도 시 주택 수

조정대상지역

취득가액과 양도가액을 입력하면 세금이 자동으로 계산됩니다.

2026년 양도소득세 세율 참고표

과세표준	세율	누진공제
1,400만원 이하	6%	0
5,000만원 이하	15%	126만원
8,800만원 이하	24%	576만원
1.5억 이하	35%	1,544만원
3억 이하	38%	1,994만원
5억 이하	40%	2,594만원
10억 이하	42%	3,594만원
10억 초과	45%	6,594만원

출처: 소득세법 제55조 / 지방소득세는 소득세의 10% 추가

본 계산기는 참고용입니다. 실제 세액은 개인 거래 이력에 따라 달라질 수 있습니다.

오래 살수록 세금이 줄어든다

1주택자 · 거주 요건 충족 시 장기보유특별공제율

24%

3년

보유 12% + 거주 12%

40%

5년

보유 20% + 거주 20%

56%

7년

보유 28% + 거주 28%

80%

10년+

최대 공제

최대 80%

양도차익 3억원일 때 공제율에 따른 과세표준 차이

2년 보유 (공제 없음)과세표준 3.0억원

5년 보유 · 거주 (40% 공제)과세표준 1.8억원

10년 보유 · 거주 (80% 공제)과세표준 0.6억원

과세표준이 낮을수록 낮은 세율 구간 적용 → 세금이 지수적으로 감소

근거: 소득세법 제95조 / 거주 요건 미충족 시 보유기간 공제만 적용 (연 2%, 최대 30%)

2026년 양도소득세 세율표

과세표준	세율	누진공제
1,400만원 이하	6%	—
1,400만원 ~ 5,000만원	15%	126만원
5,000만원 ~ 8,800만원	24%	576만원
8,800만원 ~ 1.5억원	35%	1,544만원
1.5억원 ~ 3억원	38%	1,994만원
3억원 ~ 5억원	40%	2,594만원
5억원 ~ 10억원	42%	3,594만원
10억원 초과	45%	6,594만원

근거: 소득세법 제104조 / 지방소득세 10% 별도 (위 세율의 10% 추가 납부)

장기보유특별공제율 (1주택자)

보유기간	거주 2년 미만	거주 2년 이상
3년	6%	24%
4년	8%	32%
5년	10%	40%
6년	12%	48%
7년	14%	56%
8년	16%	64%
9년	18%	72%
10년 이상	20~30%	80% (최대)

근거: 소득세법 제95조 / 다주택자는 장기보유특별공제 미적용

자주 묻는 질문

1주택 비과세 조건이 무엇인가요?

① 2년 이상 보유, ② 양도가액 12억원 이하, ③ 매도 시점에 1주택자. 이 세 가지를 모두 충족해야 합니다. 2017년 8월 3일 이후 조정대상지역에서 취득한 주택은 2년 거주 요건이 추가됩니다. 12억원 초과분에 대해서는 비례 과세가 됩니다.

장기보유특별공제 80%를 받으려면 어떻게 해야 하나요?

1주택자로서 보유 10년 이상 + 거주 10년 이상이어야 합니다. 보유기간 공제(연 4%, 최대 40%)와 거주기간 공제(연 4%, 최대 40%)를 합산해 최대 80%를 공제받습니다. 단, 거주하지 않고 보유만 한 경우 최대 30%까지만 적용됩니다.

일시적 2주택 비과세 특례 조건은?

신규 주택 취득 후 3년 이내에 종전 주택을 매도하면 1주택 비과세 적용이 가능합니다. 조정대상지역에서는 지역별 기한이 다를 수 있으므로 취득 시점과 지역을 확인하세요. 이 기한 내 처분하지 못하면 양도세가 발생합니다.

양도소득세 신고 기한은 언제까지인가요?

양도일(잔금일)이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 예정신고·납부해야 합니다. 예를 들어 6월 15일 잔금이라면 8월 31일까지입니다. 기한 초과 시 무신고가산세 20%와 납부지연가산세가 부과됩니다.

수리비나 인테리어 비용도 필요경비가 되나요?

자본적 지출(발코니 확장, 샷시 교체, 주방 리모델링 등 구조·기능 향상 비용)은 필요경비로 인정됩니다. 반면 단순 수선비(도배, 장판, 싱크대 교체 등)는 인정되지 않습니다. 자본적 지출은 반드시 영수증을 보관해야 합니다.

1주택 비과세 요건

2년 보유·거주 조건 상세 정리

장기보유특별공제 최대 80%

거주기간별 공제율 계산법

일시적 2주택 비과세

1~3년 이내 매도 조건

다주택자 양도세 중과

조정지역 중과세율 정리

취득세 계산기 증여세 계산기 종부세 계산기

본 계산기는 참고용이며 실제 세액과 다를 수 있습니다. 정확한 세액은 세무사 상담을 권장합니다. 근거: 소득세법 제89조·제94조·제95조·제104조